武汉公证网

    房屋赠与合同是赠与人将自己的房产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。实务中，房屋赠与合同公证是公证机构一项重要的业务类别，其中父母将房产赠与子女的情形又最为常见。一方面，鉴于赠与合同的无偿性和诺成性，法律赋予赠与人撤销权以平衡合同双方当事人利益；另一方面，房产公证赠与过户后，若赠与人、受赠人关系恶化，赠与人动辄要求撤销公证，从而将公证机构牵涉进由此引发的矛盾纠纷中，既有损公证机构的权威性和公信力，也违背了公证这项预防性法律制度设立的初衷。

    法律为何赋予赠与人撤销权？经公证后的房屋赠与合同撤销权如何行使？实务中怎样妥善应对赠与人的撤销权，从而既保障当事人合法权益，又切实维护房产登记制度的稳定性和公证机构公信力？这些问题都值得我们深思和探讨。

    一、 赠与人撤销权的内涵与法理依据

    （一） 赠与人撤销权的内涵

    赠与合同是我国合同法规定的15种有名合同之一，合同法赠与合同专章中，对赠与人的撤销权有详尽的规定。如《合同法》第186条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。” 第192条 “受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与: （一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属……”根据上述法律条文，我们将赠与人的撤销权归纳为任意撤销权和法定撤销权。鉴于本文是在公证的语境下讨论撤销权，而经公证的赠与合同赠与人已丧失任意撤销权，故对此不再赘述。

    从撤销权行使的对象上看，赠与合同中赠与人撤销的是经合同双方合意已经生效的法律行为；从撤销权的性质上看，该撤销权兼有请求权和形成权的特性，一方面，在撤销法定事由发生时赠与人（或其继承人、法定代理人）以自己单方的意思表示到达受赠人即发生法律效力；另一方面，当赠与财产已转移登记或实际交付，受赠人不予返还时，得请求法院撤销已生效的法律关系，回复财产初始状态的权利。综上，赠与人的法定撤销权是指当法定撤销事由发生时，赠与人向受赠人以单方意思表示方式撤销赠与合同，使合同当事人间权利义务恢复到赠与合同订立前状态的权利。

    （二） 赠与人撤销权的法理依据

    法律赋予赠与人撤销权是基于一定的价值取向和利益衡平。赠与合同属于诺成合同而非实践合同，正是这种性质的划分对撤销权的存在起到了至关重要的作用。赠与合同的诺成性意味着，只要赠与人和受赠人就赠与之事达成一致，赠与合同即成立并生效，赠与人必须受到合同的约束。显然如此规定对受赠人有利，对赠与人却不公平。因而法律赋予了赠与人任意撤销权，但是在赠与财产权利转移前，赠与人任意撤销赠与，可能造成受赠人信赖利益损害，也有悖于诚实信用原则的要求。故法律进而规定经公证的赠与合同不可撤销，当事人将赠与合同提交公证说明是经过慎重考虑的，若此情形下也可任意撤销，无疑会严重损害依法成立且经公证合同的严肃性和公信力。赠与合同经公证后赠与人任意撤销权的丧失，是法律在考量赠与人、受赠人双方利益得失时所做的第一次权衡。

    赠与合同是典型的无偿合同，赠与人负有给付赠与标的物的义务，受赠人不负有对待给付义务。即便在附条件的赠与中，受赠人履行的义务也不是赠与人履行义务之对价。[1]赠与人将赠与物无偿交付受赠人，不要求受赠人给予物质回报。倘若受赠人接受赠与后，反而“恩将仇报”，不履行赠与合同约定义务，罔顾法定义务，甚至实施侵害赠与人的行为，此时仍要求赠与人恪守赠与义务，不仅不符合公平正义理念，亦不符合人性。所以，为了保护赠与人的利益，从利益平衡的角度和公平原则出发，允许赠与人在法定事由成就时享有撤销赠与合同的权利。在特定事由发生时赋予赠与人法定撤销权，是法律基于公平正义准则在协调赠与合同双方利益时所做的第二次权衡。

    二、 赠与合同经公证后赠与人的撤销权

    （一） 撤销权行使的法定事由

    房屋赠与合同公证后，赠与人已丧失任意撤销权，法律为了救济赠与人的权益，赋予赠与人以法定撤销权。《合同法》第192条详细规定了法定撤销事由，主要有三种情形：

    1.受赠人严重侵害赠与人或赠与人的近亲属。我国合同法将侵害赠与人近亲属囊括进法定撤销事由可谓合情合理合法。虽然赠与人之近亲属不是合同当事人，“但是考虑到他们与赠与人身份上的特殊关系，受赠人对他们的侵害，将对赠与人造成精神甚至财产上的损害，实质上也就使赠与人本人受到了间接侵害。”[2]对严重侵害行为的认定，应具备受赠人有故意或重大过失这一前提条件，若受赠人对损害没有过错，实属意外，赠与人不得撤销赠与。

　　2.受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。笔者认为这里的扶养义务应为法定义务。构成此条须满足三个条件，即受赠人对赠与人有法律上的扶养义务，受赠人有不履行义务的事实，受赠人有能力履行。因为受赠人在没有扶养能力的情况下不履行属于客观不能，其主观上并无故意，赠与人便不能行使撤销权。

　　3.受赠人不履行赠与合同约定的义务。在房屋赠与合同中，所附义务一般为居住权。对于附居住权的赠与，所赠房屋通常是赠与人的唯一住房，若房屋转移登记至受赠人名下，出现受赠人赶撵赠与人的情形，赠与人将居无所居，势必造成对赠与人身心损害的严重后果。故附居住条件的赠与，是典型的目的性赠与，法律势必要允许赠与人在受赠人违反约定的义务时撤销赠与，以此救济赠与人权益，维护赠与目的达到。

    （二） 撤销权行使方式与法律后果

    赠与人法定撤销事由成就时，撤销权应当如何行使，不仅涉及到现实和法律问题，还牵涉到房屋登记制度的相关规定。由此出现两个问题：第一，房屋已过户登记，可否撤销登记？第二，房屋由受赠人过户至善意第三人名下，可否撤销赠与？

    回答这两个问题，首先要厘清房屋赠与合同效力与赠与房屋的物权效力。赠与合同作为诺成性合同，自签订之日起成立并生效，而赠与房屋所有权转移则依赖于不动产登记。因此受赠人不履行义务，并不影响合同生效，只产生赠与人撤销赠与的权利。赠与人要求受赠人返还房屋，只是撤销赠与的一种救济途径，若房屋无法返还，赠与人可要求受赠人替代赔偿。明确这个概念之后，上述问题便迎刃而解：房屋已过户至受赠人名下，受赠人愿意配合赠与人将房屋回转至后者名下，则共同到房地部门办理相应手续；受赠人若不予配合，赠与人可通过法院行使撤销权，依据生效裁判文书确保房屋转回至赠与人名下。房屋过户给受赠人继而转移登记至第三人名下时，若第三人符合善意取得条件，则赠与人之撤销权不可对抗善意第三人，此时，赠与人无权再请求返还房屋，只能要求受赠人进行赔偿。[3]

    赠与人的撤销权既不能随意行使，也不能无限期的行使。撤销权行使受到除斥期间的限制，期间一经届满，撤销权就告消灭。《合同法》第192条第2款规定：“赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使。”撤销权人如果长期不行使权利就使可撤销的赠与处于履行上的不稳定状态，影响合同效力的稳定，也不利于财产的流转和利用。[4]特殊情形下，受赠人违法行为致赠与人死亡或者丧失民事行为能力时，赠与人的继承人或者法定代理人可行使撤销权，但其撤销权的除斥期间为6个月。该期限比赠与人本人的撤销权的除斥期间要短，这是对非赠与人行使法定撤销权的从严规定。这些规定都是为了敦促赠与人及时行使撤销权，以维护社会关系和经济秩序的稳定。

    三、公证实务中妥善应对赠与人的撤销权

    房屋作为赠与标的物，本身具有价值巨大的特性。对赠与人而言处分赠与房产会对自身利益产生重大影响，若未经慎重考虑将来极易反悔。法律赋予赠与人以法定撤销权，但赠与合同双方通常为普通民众，不具备法律专业素养，无法确知撤销权的内涵及行使要件，容易导致撤销权的滥用，由此引发矛盾纠纷，即损害了合同双方利益，也使公证处陷入被动的局面。有人认为，撤销权的存在有损经公证合同稳定性和权威性，笔者却认为撤销权的立法本意是借由法定撤销事由对受赠人形成威慑，敦促其守法履约，从而根本上保障赠与人目的的实现。

    公证人作为法律专业人士，应对赠与人的撤销权予以足够的关注和审慎的思考处理，并在尊重赠与人真实意愿的基础上，向赠与合同双方充分详尽地披露撤销权内涵及行使要件，一方面，做到不因办证时的遗漏疏忽为将来可能行使撤销权造成阻碍；另一方面，妥善利用法定撤销事由对受赠人形成威慑，预防法定撤销事由成就，从而根本上保障赠与人的目的性实现，使公证活动真正起到维护房屋登记秩序稳定及促进社会和谐的重大作用。

    （一） 充分履行各项告知义务

    房屋赠与合同公证，公证员在制作谈话笔录时应切实履行各项告知义务。包括赠与合同公证的法律意义和法律后果，特别要着重告知赠与人：在公证处出具公证书前，其仍可以反悔并行使任意撤销权，但在公证书出具后，该赠与合同未经受赠人同意或法定事由，赠与人不可以单方撤销赠与。若赠与人不交付赠与房屋，受赠人可以要求赠与人交付。对于合同法192条规定的法定撤销事由，也应明确地向赠与合同双方揭示。在现实生活中，受赠人故意侵害赠与人的情形较为罕见，但是不履行法定扶养义务或赠与合同约定义务情况则时有发生。公证员不仅向赠与人也同时向受赠人解释法定撤销条款，使受赠人明晰不履行法定或约定义务，受赠权益可被剥夺，从而促使其认真对待及遵守相应的义务。另外，还应告知赠与人撤销权应在知道撤销事由起一年内行使，并以向法院提起诉讼方式解决，不能要求公证处撤销。

    遇有老年人将唯一住房赠给子女的公证申请，公证员应告知赠与人赠与可以附条件，尤其是居住权。一旦在赠与合同中附上居住权条款，也就构成了赠与合同约定义务，受赠人若违反此义务，赠与人有权撤销赠与。

    （二） 全面体现赠与人真实意愿

    房屋赠与合同的根本目的是使赠与房产由赠与人所有转为受赠人所有，任何无法达到这一目的的“赠与合同”均名为赠与实为其他。除了赠与外，遗嘱、遗赠扶养协议也可达到房屋转移至受益人名下的法律效果，申请人往往难以区分三者，此时便需要公证员通过深入交谈，洞悉申请人的真实意愿，从而引导确定办理公证的类别。公证员不能为了追求经济利益，将本意办理遗嘱的申请人引至办理赠与，如此不仅违背职业道德，也会大大增加后续纠纷的隐患。

    公证员在审查公证申请，明晰申请人确需办理房屋赠与合同公证后，在制作谈话笔录时应进一步补强申请人的真实意愿。如仔细询问申请人做出赠与行为的缘由，并将其所述详细地记载下来，注意做如实记录，无需对当事人口头性的话语做法言法语的加工。这个问题至关重要，切忌对此寥寥数语一笔带过。因为赠与行为的无偿性诺成性，如果赠与人能对赠与缘由娓娓道来，更能反映其所为赠与的自愿性，也为日后反悔留下对公证机构有利的证据。

    以上是从防止赠与人滥用撤销权的角度探讨我们在办理赠与公证时应注意的事项。然而当赠与房产过户后，确实发生赠与人权益受到侵害，法定撤销权却无从行使时，公证人能有怎样的作为，预设排除撤销权行使障碍，真正维护赠与人权益？我们可以从一个案例切入来展开讨论：王某、李某系原配夫妻，婚后育有一子一女，2004年二人将夫妻共有房屋一套赠给儿子王小，双方在赠与合同合同中约定“赠与人有权在上述房屋中居住到死亡为止”并就此合同办理了公证手续，不久将房屋过户。此后，王某、李某继续居住在赠与房屋内2008年，王某因病去世，王小将李某送入养老院，2010年，该房屋拆迁，李某便居住到其女儿处，后家庭内部因拆迁安置补偿问题发生纠纷，李某遂以王小不履行合同约定义务为由，要求撤销赠与合同。法院认为，双方自愿签订了赠与合同，并经公证处公证后办理了房屋过户手续，房屋所有权人已变为王小，赠与房屋所有权性质发生根本变化，李某已丧失了申请撤销赠与合同权利。且合同签订后，李某继续居住在赠与的房屋内，房屋因拆迁而不存在，李某不能要求撤销与王小之间的赠与合同，但可以要求王小为其解决居住问题。

    从上述案例可以看出，即便赠与人在合同中约定了受赠人附有保证赠与人在赠与房产中居住的义务，在情势变更的状况下，赠与人的权益仍然无法实现。公证人作为法律专家，应在办理房屋赠与合同公证时，给予周密的考量和妥善的处置，使赠与人的权益得到更好的保障。比如在赠与合同条款订立时，写明“若上述房屋遇有拆迁或被乙方（受赠人）转让、处分，且房屋过户至甲方（赠与人）名下已不可能，双方选择以下第---种方式弥补甲方居住权益受损：乙方通过租赁或其他方式为甲方提供居住空间，且保证甲方居住面积及条件不低于原有住房”[5]

撰稿人：龚琼

所属单位：武汉市长江公证处